Q : 주택임대차계약 갱신기간(6개월~1개월전)까지 계약을 갱신하지 않은 경우 계약기간은?

A : 6개월부터 1개월전까지 임대인은 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻이나 계약조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차 기간이 만료된 때에 전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보며, 다만 이 경우 임대차 기간은 정함이 없는 것으로 보게 된다.
또한 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간의 정함이 없는 경우 그 기간을 2년으로 보게 되므로 계약종료일자로부터 전과 동일 한 조건으로 임대차계약이 갱신된 것으로 보아 이때로부터 2년간 그 집에서 유효하게 계속하여 거주 할 수 있다.

Q : 보증금이나 월세의 인상한도는?
A : 보증금이나 월세의 증감청구를 할 수 있는 경우
최초 임대차계약 당시와 제반사정이 현저히 변동되었을 때 즉 조세공과금이나 기타 부담금이 증감되었거나 경제적 사정이 변동되어 당초 계약조건이 현실에 맞지 않을 때 임대인 및 임차인은 장래에 그 증감을 청구할 수 있다.

보증금이나 월세의 증액
보증금이나 월세의 증액은 당초 약정한 보증금의 1/20을 초과하여 인상할 수 없으며 인상한지 1년 이내에는 또 다시 인상할 수도 없다.
△ 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. → 연5%를 넘을 수 없다,
△ 월차임 전환 시 산정률 → 연 1할4푼?????예) 보증금 1억원 중 5,000만 원을 보증금으로 하고 5,000만원을 월세로 전환할 때50,000,000×0.14÷ 12개월 = 583,000원

보증금이나 월세의 감액
보증금이나 월세의 감액은 제한 규정이 없기 때문에 당사자의 합의에 의하여 얼마든지 할 수 있다.

Q : 전세계약서를 작성하고 이사를 끝낸 뒤 주민등록을 하지 않은 상태에서 확정일자만을 받았다. 이런 경우 확정일자의 효력, 즉 우선변제권이 있는지?

A : 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해선 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마쳐야 한다.
위의 설문의 경우는 주민등록을 마치지 않았으므로 제3자에 대한 대항력도 없으며 확정일자인의 효력인 우선변제권도 발생하지 않는다.
따라서 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 위해서는 주민등록을 마쳐야 한다.

/ 자료제공 : k-project부동산연구소

소장 이집환