부동산매매 계약 서식에 인쇄된 내용 중 이행약정 내용에 매도인은 중도금을 지불하기 전에는 계약금액의 배액을 배상하고 또한 매수인은 계약금액을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 인쇄되어 있다. 이의 내용을 계약 이행자가 중도금을 지급하지 않을 경우 또 한 매도자가 계약을 불이행 할 경우 계약금액의 배액을 배상 또는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 것이다.
그런데 실제에 있어 중도금 지불일에 지불하지 않고, 며칠 지난 후에 중도금을 가지고 왔다면 이때 매도자가 계약불이행으로 계약금을 매도인의 것으로 되었다고 주장할 수 있는가 하는 것이다.

◈ 위의 내용에 대해 예들 들어 설명한다.
매수자 사정에 의해 중도금 지급일이 며칠 늦어졌다고 연락을 하였다면= 중도금이 몇 일 늦어졌다고 하여 매도인이 중도금 수령을 거절할 수 없다고 본다. 매수인으로부터 중도금 지급이 며칠 늦어진다고 전화(연락)가 왔을 때 매도자가 동의해 줄 수 없다고 말을 하였다고 하더라도, 이의 중도금 수령을 거절 할 수 없다고 본다. 왜냐하면, 며칠이라 하면 2~3일 또는 5일 이내로 볼 것이다. 중도금 지급일이 2~3일 늦어졌다고 하여 계약위반으로 계약금을 매도인이 차지할 수는 없다고 본다.(단 며칠 늦어짐으로써 그로 인하여 손해를 보았을 때는 손해액을 요구할 수 있다) 왜냐하면, 중도금 지급일에 매수인이 이행하지 않을 경우 무조건적으로 계약금을 매도인의 것으로 되는 것이 아니고 계약이행을 하라는 통고서(내용증명)를 우송하고 이행을 하지 않을 경우에 계약위반으로 매도인이 반환해주지 않아도 된다고 본다.
즉 중도금 지불일에 이행을 하지 않을 경우에는 즉시 내용증명으로 며칠까지 중도금을 지불해주지 않을 경우 몇 일자로 별도의 통보 없이 계약이 해제되며 매수인이 게약이행을 하지 않았으므로 계약금은 매도인의 것으로 된다는(반환해줄 수 없다는) 통보를 하여야 한다. 또는 중도금 지불일이 월·일 인데 이행을 하지 않았으므로(매수인이 계약 위반을 하였으므로)월·일로 본 계약이 해제되고 계약금은 매도자의 것으로 되었으므로 매수자에게 반환 해 줄수 없으니 착오 없으시기 바란다는 이러한 내용으로 내용증명을 발송하여야 된다.
단 후자의 경우는 매수자가 즉시 중도금 준비가 되었으니 지불하겠다고 하면, 매도인이 이 참고할 서식(최고와 계약해제 통지서)수령거부를 할 경우에는 재판으로 판결을 받아야 한다.

/ 자료제공 k-project 부동산연구소