소장 이집환

올 들어 1·11 부동산대책 여파로 서울·수도권 집값이 전반적인 약세를 이어가고 있다.
현재의 시장은 사고 싶어도 살수 없고, 팔고 싶어도 팔수 없는 시장이다.
매도자는 양도세 등 세금부담으로 팔수 없으며, 유력한 대선주자들이 양도세를 완화하겠다는 공약을 내놓고 있어 지켜보겠다는 심리가 강하다. 매수자는 금융권에서 LTV, DTI 적용으로 돈줄을 죄고 있어 구매력이 실종된 상태이다.?이로써 주택시장 전체가 관망세에 접어들면서 내집마련을 준비 중인 실수요자들도 덩달아 고민이 커지는 양상이다.
과연 집값이 계속 떨어질지, 떨어진다면 바닥은 언제쯤일지 가늠이 쉽지 않기 때문이다.
특히 오는 9월부터 청약가점제는 물론 민간 아파트에 대한 분양가상한제 실시 등 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 각종 변수가 도사리고 있어 실수요자들이 고려해야 할 사항도 그만큼 많아지게 됐다.
전문가들은 실수요자라면 올 봄철 집값 하락 지역의 급매물을 노리거나 신규 분양 물량을 눈여겨 볼 필요가 있다고 조언하고 있다.
특히 가점제가 실시되면 불리한 위치에 놓이는 기존 유주택자와 신혼부부, 사회초년생들은 청약통장 사용을 서둘러야 한다는 지적이다.
지금의 형세는 비정상적인 시장 메커니즘을 비정상적인 규제로 잡으려 하고 있다. 이는 시장이 어느 정도 안정화되면 규제는 당연히 수순적으로 완화되게 된다.
재건축 규제가 강력하게 되면 이는 다시 공급물량 축소-> 집값 급등으로 이어질 것이다. 그러나 이는 차기 정부에 발생할 것이며, 현 정부는 이 사실을 뻔히 알면서도 자신의 집권시절에는 집값을 잡았다는 눈 가리고 아웅 하기로 나서고 있는 듯 보인다.
현재 너무나 많은 개발계획들이 남발되어 정신을 차리기 힘들 정도이나, 현실적으로 실현되기에는 너무나 많은 문제점을 내포하고 있다. 반값아파트, 임대아파트의 대규모 공급, 이는 시장메커니즘을 송두리째 바꾸어야 가능한 것이다.
한국이 경제체제 자체를 뒤바꾸지 않는 한 이는 실현되기 어렵다. 각종 지방의 혁신도시, 기업도시 같은 내용도 정부 예산, 지가 급등 등의 다양한 핑계로 슬며시 자취를 감출 것이다.
마지막으로 주택수를 살펴보면 전국의 주택수는 약1,350만 가구이며 인구는 4,850만 명이다. 이는 인구 1000명당 약280가구 정도이다. 2018년경에 우리나라 인구는 약5000만 명 수준으로 예측된다. 국민소득 40,000$의 선진국을 살펴보면 인구1000명 당 약500가구 수준이다(일본, 영국 등).
결국 인구5000만 명이 되면 주택이 2500만가구가 있어야 한다는 결론이다. 우리는 현재 시점에서 집값이 많이 상승하느냐 적게 상승하느냐의 문제보다 주택수가 절대적으로 부족하다는 관점에서 바라봐야 한다.
향후에는 집값이 상승과 조정을 반복하겠지만 장기적으로는 상승기로 보면 된다.
분양아파트 유망지역으로는 인천 경제자유구역인 송도, 청라, 영종지구가 투자가치가 높을 것으로 전망되고, 이곳 시흥지역으로는 시화호 주변지역인 송산그린시티, 멀티테크노벨리, 정왕동의 군자매립지, 시흥 목감지구에 많은 관심을 갖고 투자하기 바란다.