완의 살집팔집 이야기

고종완 한국자산관리연구원장

주간시흥 | 기사입력 2019/04/16 [14:15]
주간시흥 기사입력  2019/04/16 [14:15]
완의 살집팔집 이야기
고종완 한국자산관리연구원장
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안녕하십니까? 고종완입니다. 3월 부동산 시장동향 및 전략입니다.

 

황금 돼지해를 맞은 지 엊그제 같은데 벌써 3월 중순입니다. 세월이 유수와 같고 화살처럼 빠르다는 말이 실감납니다. 연배가 높을수록 체감하는 시간의 속도는 2배로 느껴집니다.

 

부동산시장도 급변하고 움직임이 빨라지면서 요동치는 양상입니다. 작년도 하반기와 올해 초 ‘고살이’ 칼럼을 통해 이미 서너 차례 예고한 바와 같이 올해 들어 주택시장은 2018년 고점을 찍고, 상승국면에서 하락국면으로 전환되는 변곡점의 모양새가 뚜렷합니다.

 

지난 5년간 고공행진하던 서울을 비롯한 수도권 집값과 전세값은 동반 하락세로 돌아서고 거래량은 급감을 넘어 거래절벽으로 치닫는 등 조정기로 진입하고 있습니다. 금리인상, 실물경기 둔화, 글로벌자산시장 조정에다 대출규제, 세금중과 등 초강력규제조치와 3기 신도시 등 공급확대방안이 시너지효과를 더하면서 규제정책의 위력이 시장에 직격탄을 날린 때문입니다.

 

이런 조정국면 내지 하향안정세는 적어도 1~2년에서 2~3년간 지속될 개연성이 농후합니다. 지금은 하락폭이 크질 않지만 하반기로 갈수록‘상고하저’로 내년 이후엔 침체기 내지 불황기를 맞을 가능성도 있습니다. 다만, 올해는 5년간 집값이 급등세를 타고 특히 작년도 부동산광풍으로 폭등을 기록한 강남권, 마용성, 재건축, 재개발단지는 거품(BUBBLE)붕괴로 일시적 급락이 예견됩니다. 과잉공급과 산업쇠퇴에 직면한 울산, 창원, 경남, 충남, 강원일부지역은 상당 기간 침체가 불가피할 전망입니다. 예를 들면 은마아파트 76㎡가 작년 10월 20억원 고점을 찍은 뒤 15억5천만원에, 한남 뉴타운 3지구 재개발지분은 3.3㎡당 1억원에서 7천만원으로 떨어진 매물이 출시되고 있으나 매수자의 관망 내지 실종으로 거래가 안되는 게 현실입니다.

 

최고 인기를 구가하던 소형 새아파트도 마찬가지로 예컨대, 반포리체 59㎡의 경우 17억5천만원에서 14억원으로 20% 급락하는 등 강남권 고가아파트는 추가하락 가능성이 많다는 진단입니다.

 

신규분양시장도 위축되고 있기는 마찬가지입니다. 서울도심권도 순위내 미분양이 발생하고 당첨가점도 낮아지는 추세입니다. 경공매 낙찰율과 낙찰가율도 낮아져 현재로선 주택관련지료로 판단컨대 상승요인을 찾기란 쉽질 않습니다.

 

다행인 점은 헬리오시티입주가 마무리되면서 전세값이 반등하고 단독주택, 다가구 주택, 빌라등 안정형 혹은 불황기에 강한 일부 주택들과 땅값이 상승세를 유지하고 있어서 하반기 집값과 전세값은 추가 급락할 확률은 낮아 보인다는 것입니다. 특히, GTX, 신분당선 연장선, 신안산선, 지하철 3.4.5.7.8호선 연장선등 신설 역세권과 상업지비율이 높아지고 고도완화가 추진되는 서울 도심권, 강북권, 역세권중심지를 비롯하여 SK하이닉스반도체클러스터가 들어서는 용인시원삼면 일대, 3기신도시일대 토지는 미래가치가 높아 주목됩니다.

 

불황기에는 성장지역, 중심입지, 미래가치가 높은 부동산 즉, 슈퍼부동산이 각광을 받습니다. 특히나 올해 좀비부동산은 버리고 가격대비 투자가치가 높은 슈퍼부동산으로‘갈아타기’전략은 최고의 선택임을 강조합니다. 이른바, 포트폴리오 재구성(자산재배분) 전략입니다.

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